Конституционный Суд РФ защитил покупателя квартиры у недружественного продавца | Новости: ГАРАНТ
Добросовестность приобретателя недвижимости играет существенную роль при возникновении споров. Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) принял решение, которое защищает права честных покупателей недвижимости. Теперь квартиру не смогут изъять из-за того, что прежний собственник связан с «недружественной» страной.
Суть дела состоит в следующем.
- В июне 2022 года жительница Кировской области приобрела квартиру в Ялте. Покупка была оформлена через риелторское агентство, и на тот момент никаких ограничений или вопросов к прежнему собственнику не возникало.
- Спустя почти год квартира была включена в перечень имущества, которое считается собственностью Республики Крым. Причиной стало то, что на 24 февраля 2022 года квартира принадлежала иностранному лицу, совершающему недружественные действия в отношении России, либо связанному с ним лицу.
- Покупательница обратилась в суд, указав, что она добросовестный приобретатель, не имела связей с иностранными государствами и не могла предвидеть таких последствий. Ее иск был направлен против Государственного Совета Республики Крым и Совета министров Республики Крым. Она предъявила виндикационный иск, т. е. требовала изъять квартиру из чужого незаконного владения и признать за ней право собственности. Однако суды всех инстанций (от районного до Верховного суда РФ) отказали ей, и женщина обратилась в КС РФ. Суды исходили из того, что доводы заявительницы о ее добросовестности – в частности, о том, что на момент покупки никаких ограничений на собственника не было – не имеют значения для разрешения дела.
Изучив материалы дела, КС РФ в Постановлении от 2 октября 2025 г. № 32-П «По делу о проверке конституционности части 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя», абзаца третьего части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и подпункта 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым «О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» разъяснил, что нормы, по которым было изъято имущество, не противоречат Конституции РФ. Однако, суд подчеркнул:
- прекращение права собственности добросовестного покупателя недопустимо только на основании включения квартиры в указанный перечень;
- добросовестный покупатель не мог предвидеть, что приобретенное им жилье будет изъято.
При этом отдельно КС РФ перечислил случаи, когда добросовестность может быть под вопросом:
- если имущество уже было включено в перечень на момент покупки, а информация об этом была общедоступна;
- если покупатель знал о «недружественных» действиях продавца;
- если сделка была фиктивной, совершенной с целью уклонения от изъятия имущества, а покупатель был номинальным лицом.
